Agevolazioni prima casa

Imposte ipocatastali

• Il DPR n. 131/1986 (Testo Unico Imposte di Registro) prevede che l’immobile in oggetto per fruire dell’agevolazione fiscale sia un immobile non di lusso, ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività` il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto (o nella dichiarazione di successione);

• Il DPR n. 131/1986 (Testo Unico Imposte di Registro) prevede inoltre che per fruire dell’agevolazione fiscale prima casa l’acquirente inoltre dichiari di:

• non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare ed infine

• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Nell’ambito successorio con le agevolazioni 1° casa si scontano l’imposta ipotecaria e catastale fissa di €200,00 per ciascuna imposta e non più proporzionale rispettivamente al 2% e all’1%.

Per usufruirne bisogna essere però in possesso di alcuni requisiti sia soggettivi che oggettivi.

Agevolazioni prima casa

Requisiti

• Premessa: le agevolazioni prima casa non dipendono dal fatto che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria o familiare, infatti, può essere acquistata con tali agevolazioni anche un’abitazione che verrà locata dopo l’acquisto.

• Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”.

• Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento non più ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) validi sino al 31.12.2013, ma invece alle categorie catastali di appartenenza;

• Dal 2014 sono considerate abitazioni di lusso quelle accatastate nelle categorie catastali A1 – A8 – A9 (D.L. 104/2013).

Ciò premesso, i benefici spetteranno solo in presenza di determinate condizioni:

(a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula.

Eccezioni:

1) per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;

2) per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE)

deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

Agevolazioni prima casa

Requisiti

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 12 agosto 2005 n. 38 chiarisce che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento della residenza.

In sostanza, è sufficiente la presentazione dell’istanza di trasferimento della residenza, anche se essa non sortisce esito positivo (Cass. 1° luglio 2009 n. 15429), a meno che la domanda sia respinta ma non venga impugnata dal contribuente

(Cass. n. 14399/2010).

E’ possibile richiedere la agevolazione prima casa anche a nome di un minore di età da parte dei soggetti che esercitano sullo stesso la patria potestà. Naturalmente sarà necessaria l’acquisizione della autorizzazione del giudice competente, essendo coinvolto un minore d’età.

Anche un cittadino straniero che risiede all’estero può richiedere le agevolazioni prima casa in Italia, nel momento in cui eredita un immobile abitativo, essendo naturalmente obbligato a portare la residenza nel comune ove sia situato l’immobile stesso.

Agevolazioni prima casa

Requisiti

Nell’ordinanza della Cassazione n. 3507 del 11.02.2011, la Corte specifica che il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza avrebbe “carattere meramente sollecitatorio” e non natura perentoria, sicché al suo decorso non potrebbe ricondursi alcuna decadenza, la quale invece deriverebbe, secondo la Corte, solo dal decorso del termine triennale di cui all’art. 76 del DPR 131/86 (in sostanza residenza riconosciuta entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto di

compravendita). Trattasi di una pronuncia isolata e mai ripetuta in altre sentenze giurisprudenziali.

Agevolazioni prima casa

Eccezioni

La agevolazione spetta per l’intero acquisto immobiliare ove uno dei coniugi in comunione legale acquirenti l’immobile non possegga o non abbia trasferito la residenza entro i 18 mesi nel comune relativo, come riconosciuto dalla Cassazione (sentenza n. 13085 del 2003, sentenza n. 2109 del 2009);

In sostanza, rileva la residenza della famiglia e non singolarmente quella dei singoli coniugi, purché l’abitazione sia destinata alla residenza della famiglia. I coniugi – ai fini del diritto di famiglia -non sono tenuti ad una comune residenza ma solo alla coabitazione; pertanto, una interpretazione tributaria conforme ai principi di diritto di famiglia non può imporre al coniuge di porre ai fini fiscali la residenza nell’immobile in cui ha la residenza l’altro coniuge (Cass. ordinanza n. 15426/2009).

L’Agenzia delle Entrate si oppone a queste interpretazioni giurisprudenziali con la Circolare n. 38 del 2005. Ma la giurisprudenza di Cassazione è ormai chiara e consolidata in senso opposto.

La separazione dei coniugi non può determinare una ipotesi di decadenza della agevolazione prima casa per trasferimento in fra quinquennale dell’immobile, in quanto non è una ipotesi di trasferimento a titolo oneroso o gratuito anche se effettuata nei 5 anni dall’acquisto.

Lo scioglimento della comunione non determina alcun trasferimento dei beni, piuttosto una trasformazione da comunione legale a comunione convenzionale (Cassazione n. 7231 del 2006).

Se il contribuente non trasferisce la propria residenza entro 18 mesi nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, ma svolga in detto comune la propria attività di volontariato diretto e senza remunerazione nei confronti della suocera invalida, ha comunque diritto al beneficio dell’agevolazione fiscale in esame (comm. Trib. Regionale di Venezia sentenza n. 62 del 2011). In sostanza, il giudice ha accolto l’istanza del contribuente in quanto la suocera faceva parte del nucleo familiare del contribuente e questi prestava attività gratuita presso la stessa e quindi svolgeva la propria attività quotidiana nel comune considerato pur non avendo acquisito nello stesso la residenza anagrafica (vedi anche Circolare n. 1 del 1994).

Il contribuente non perde i benefici fiscali prima casa se non si trasferisce nell’immobile perché è affittato e l’inquilino non lo libera (Comm. Trib. Lazio sentenza n. 557/14 del 2011).

In sostanza, la presenza di una causa di forza maggiore che impedisce al contribuente di effettuare il trasferimento della residenza anagrafica nel comune considerato, sempreché supportata da adeguate circostanze che attestino in modo incontrovertibile la volontà del contribuente (per es. una causa in corso contro l’inquilino ai fini dello sfratto), permettono al contribuente di mantenere inalterato il diritto alla agevolazione.

C’è l’opportunità di mantenimento della residenza per almeno 4 anni e sei mesi dalla data di acquisto nell’ambito del Comune considerato per evitare possibili contenziosi.

Cause di forza maggiore e il “ravvedimento dichiarativo”.

Con la Risoluzione n. 105 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, qualora il contribuente ritenga di non poter rispettare il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza, può revocare la dichiarazione contenuta nell’atto di acquisto o nella dichiarazione di successione, prima della scadenza del termine stesso, presentando una apposita istanza all’ufficio presso cui l’atto è stato registrato.

L’ufficio poi procederà ad un avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e interessi maturati senza applicazione di sanzioni.

Attenzione: non si può rinunciare volontariamente alla agevolazione nel caso in cui risultino assenti i requisiti di cui si è dichiarato il possesso al momento della richiesta del beneficio (sarebbe stata una dichiarazione mendace).

(b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

Significato interpretativo:

-il possesso del 100% della nuda proprietà di un immobile abitativo nell’ambito del Comune considerato non osta all’applicazione della agevolazione

-il possesso al 95% della piena proprietà di un immobile abitativo nell’ambito del Comune considerato non osta all’applicazione della agevolazione

Nel caso in cui ci troviamo di fronte ad un de cuius proprietario al 50% con il coniuge (unico erede) di due unità immobiliari abitative cadute in successione, spesso ci si chiede se il coniuge sopravvissuto possa richiedere l’agevolazione prima casa su uno dei due immobili; normalmente l’Agenzia delle Entrate competente la nega in quanto non verrebbe soddisfatta la condizione al punto b) in esame. In alcuni casi l’agevolazione viene accolta in quanto si ritiene che al momento del decesso si scioglie la comunione dei beni. In merito non esistono posizioni ufficiali da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Personalmente ritengo che se detti due immobili sono collocati nello stesso Comune, l’agevolazione non spetti, ad eccezione del caso in cui si tratti di acquisto proquota di immobile già acquistato in quota con le agevolazioni prima casa.

Eccezioni

Abitazione inidonea: a parere dell’Amministrazione Finanziaria, l’idoneità dell’abitazione già posseduta va verificata in relazione -non ai bisogni della propria famiglia -ma alla possibilità di destinare tale immobile ad abitazione (Risoluzione n. 86 del 2010). In sostanza per l’Agenzia delle Entrate, non costituisce un parametro di riferimento per valutare l’idoneità di un immobile il rapporto tra la superficie utile e i componenti del nucleo familiare, ma piuttosto la pura e semplice idoneità (o meno) dell’immobile all’uso abitativo.

Agevolazioni prima casa

Requisiti

(c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge in comunione legale, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Pertanto, se avete già utilizzato la agevolazione prima casa per acquisire un immobile che risulti ancora da voi posseduto alla data di apertura della dichiarazione di successione (e non alla data di presentazione della dichiarazione di successione), allora non potete più fruirne in occasione della presentazione del modello 4.

Agevolazioni prima casa

Requisiti Le condizioni di cui alle lettere (b)e (c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da allegare alla dichiarazione di successione